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Loyer impayé : Comment s’en sortir ?

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Si votre locataire ne paie pas, il est important de désamorcer rapidement la situation en essayant de le joindre et de discuter avec lui, tout en lui envoyant simultanément un rappel par courrier puis une lettre de mise en demeure. Cette phase est cruciale, car une fois que les impayés se sont installés, il est souvent très difficile d’y remédier, car les dettes de loyer s’accumulent.

Si votre locataire a plus de deux mensualités de retard, il est nécessaire d’entamer une procédure d’expulsion. Dans cet article, nous expliquons les principales étapes jusqu’à l’expulsion.

La procédure dure en moyenne entre 18 et 24 mois, voire plus avec les délais allongés par le Covid, sans compter les retours, les délais accordés et la trêve hivernale. Elle se compose d’une phase amiable, d’un commandement de payer délivré par huissier, d’une assignation au tribunal et de l’expulsion proprement dite. Entrons dans les détails.

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Motif d’expulsion

Les loyers impayées sont la principale clause d’activation de la clause résolutoire du bail, qui vous permet de constater sans discussion la résiliation du bail devant un juge.

Pour rappel, les motifs de résiliation du contrat de location sont limités et sont les suivants :

non-paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
Non-transmission de l’attestation d’assurance habitation (pour en savoir plus, voir notre fiche pratique).
Troubles de voisinage répétés constatés par une décision de justice (voir notre fiche sur ce sujet).
Maintien du locataire dans les lieux malgré un congé donné en bonne et due forme par le bailleur.
Nous vous expliquons ci-dessous les étapes classiques d’une procédure d’expulsion liée à un impayé de loyer (les délais sont donnés à titre indicatif).

Réception d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois.


Tentative de règlement à l’amiable : 1 mois.

Dès les premiers jours de retard de paiement, il est conseillé de contacter le locataire et d’essayer de comprendre le problème. Il est important de contacter le locataire rapidement, car il est souvent difficile de régler un montant impayé.

Vous pouvez le relancer par e-mail ou par lettre simple (voir notre modèle de lettre de relance simple).

Si la mensualité n’a toujours pas été payée au bout de 15 jours, la plupart des garanties contre les loyers impayés vous demandent expressément de mettre en demeure le locataire de payer dans la semaine par lettre recommandée, que vous pouvez compléter par un e-mail ou une lettre simple (voir notre modèle de lettre de relance).

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Si ces tentatives de conciliation à l’amiable n’ont pas abouti, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyers impayés, qui se chargera de la suite des opérations, soit entreprendre vous-même les démarches décrites ci-dessous.

Injonction de payer : 2 mois


La première étape obligatoire consiste à envoyer une injonction de payer par huissier de justice dans un délai de deux mois. Il s’agit d’une étape obligatoire prévue par la loi, sans laquelle vous ne pouvez pas agir en justice.

Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est considéré comme résolu ; dans le cas contraire, vous pouvez poursuivre la procédure en assignant le locataire devant le tribunal d’instance.

Assignation : 2 à 6 mois


Vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal d’instance sans devoir faire appel à un avocat. Il vous suffit de remplir un formulaire et d’y joindre les documents nécessaires. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en visant la clause résolutoire, et éventuellement de récupérer les loyers impayés.

Entre l’assignation et l’audience, il faut compter entre 2 et 6 mois.

Décision : 2 à 6 mois


Après le passage au tribunal, celui-ci rend une décision dans un délai d’un mois. Si le juge n’accorde pas de délai au locataire (selon la situation du locataire, le délai peut aller jusqu’à trois ans), il peut résilier le contrat de location et rendre une ordonnance de référé condamnant le locataire à payer les arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.

Entre le passage devant le juge et la réception du jugement résiliant le bail et expulsant le locataire, il s’écoule entre 2 et 6 mois.

Le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre, puisque son loyer est converti en indemnité d’occupation.

Demande du concours de la force publique : 2 à 8 mois.


Si le locataire refuse de quitter le logement, l’huissier de justice demande le concours de la force publique afin de procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Cette demande est faite auprès de la préfecture qui a deux mois pour répondre.

En l’absence de réponse ou en cas de refus, le propriétaire peut se tourner vers l’État en engageant sa responsabilité et en demandant au Trésor public de rembourser les loyers (en fait l’indemnité d’occupation) en attendant le concours de la force publique. Cette procédure conduit généralement à une réaction de la préfecture si aucune réaction n’a lieu dans un premier temps. Pour plus d’informations sur les indemnisations en cas de refus du concours de la force publique, consultez la fiche complète de la préfecture de police de Paris (limitée à Paris pour les détails, mais qui vous donne les grandes lignes).

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